İmar Kanunundaki Düzenlemeler
İmar hukuku, ülkemizde yerleşim alanlarının planlanması, yapılaşması ve kullanımı ile ilgili hukuki düzenlemeleri kapsayan geniş bir alandır. Bu çalışmada, imar hukukunun ev sahibi vatandaşları en yakından ilgilendiren yönlerinden biri olan konut yapılaşması ve tadilat işlemleri üzerinde durulacaktır. Tapulu arazilerde yapı yapma hakkı, ruhsat alma zorunluluğu, yapı değişiklikleri ve istisnalar gibi konular detaylı bir şekilde incelenecektir.
Tapulu arazi, arsa veya parsellerde, kamu kurum ve kuruluşlarından tahsis veya irtifak hakkı belgeleri ile imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapı yapılabilir.Kanun kapsamındaki tüm yapılar için, istisnalar hariç belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması zorunludur.Ruhsat alınmış yapılarda yapılan değişiklikler de yeniden ruhsat alınmasını gerektirir. Ancak, değişiklikler bağımsız bölümlerin brüt alanını artırmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa, vergi, resim ve harçlardan muaf tutulur.
Dış cephe boya, kaplama, çatı onarımı gibi basit tadilatlar, mahalli yönetmeliklere uygunluk şartıyla ruhsata tabi değildir.
📝 Ruhsat Alma Şartları:
- Yapı ruhsatı almak için, belediye veya valilik bürolarına tapu, mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri ile birlikte dilekçe ile başvurulur.
- Başvuru eksik veya yanlış ise, ilgili eksiklikler veya yanlışlar bildirildikten sonra düzeltmeler yapılır ve ruhsat en geç onbeş gün içinde verilir.
- Eksik veya yanlış belgeler tamamlandığında, ruhsat en geç onbeş gün içinde verilir.
Geliştirme Alanlarında Yapı Ruhsatı:
- İskan hudutları içinde, imar planına uygun olarak parselasyon planları tasdik edilmiş ve teknik altyapı (yol, su, kanalizasyon) yapılmış alanlarda yapı ruhsatı verilir.
🕒 Ruhsat Süresi
Yapıya başlama süresi, ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu süre içinde başlanmazsa veya beş yıl içinde tamamlanmazsa ruhsat hükümsüz sayılır. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır.
Ruhsat yenilemesi ve plan tadili sırasında harç alınmaz, ancak inşaat sahasında değişiklik varsa yeniden hesaplanan harçtan önceki ödenen tutar tenzil edilir.
Yapı Kullanma İzni
Yapının tamamen bitmesi veya kısmen kullanılabilecek kısımlarının tamamlanması durumunda, inşaat ruhsatını veren belediye veya valilikten yapı kullanma izni alınması gereklidir. Belediyeler, bu müracaatları en geç otuz gün içinde neticelendirmek zorundadır.
Kullanma izni alınmamış yapılarda, izin alıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlanılamaz. Ancak, izin alınmış bağımsız bölümler bu hizmetlerden faydalanabilir.
Ruhsatsız veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılar
🔒Mühürleme:
Ruhsat alınmadan veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar, ilgili idarece tespit edilip mühürlenir. Mühürleme, yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak mühürün kaldırılmasını isteyebilir. Aykırılıklar giderildikten sonra mühür kaldırılır ve inşaat devam edebilir.
Yapı Müteahhitliği Ve Şantiye Şefliği 👷♂️
Sorumluluklar:
Yapı müteahhidi ve şantiye şefi, yapıyı, tesisatı ve malzemeleri mevzuata uygun olarak inşa etmekle yükümlüdür. YETKİ BELGESİ OLMADAN MÜTEAHHİTLİK YAPILAMAZ.Yapı müteahhitlerinin kayıtları Bakanlığa gönderilir ve bu kayıtlar değerlendirilerek yetki belgesi verilir.
Vergi ve Sigorta Borçları:
Vergi ve sigorta prim borçlarını ödemeyen müteahhidin yetki belgesi, bir yıldan az olmamak kaydıyla iptal edilir ve yeni yetki belgesi verilmez. Borçlar ve sorumluluklar yerine getirilmeden yeni yetki belgesi düzenlenemez.
Yapı Müteahhidinin Yetki Belgesi ve İptal Koşulları
Eğer yapı müteahhidi, ruhsata ve ek projelere aykırı bir şekilde iş yapar ve belirtilen süre içinde hatayı düzeltmezse, yetki belgesi beş yıl süreyle iptal edilir.
Yapının güvenliği tehdit ediyorsa, yetki belgesi on yıl süreyle iptal edilir.
Bakanlık tarafından olumsuz değerlendirilen kayıtlar sonucunda yetki belgesi bir yıl süreyle iptal edilir.
Vergi ve Sigorta Borçları:
Vergi ve sigorta prim borçlarını ödemeyen müteahhidin yetki belgesi, bir yıldan az olmamak kaydıyla iptal edilir ve yeni yetki belgesi verilmez. Borçlar ve sorumluluklar yerine getirilmeden yeni yetki belgesi düzenlenemez.
İş Üstlenme Kısıtlamaları:
Yetki belgesi iptal edilen müteahhit, yeni yetki belgesi alana kadar yeni iş üstlenemez. Ancak mevcut projelerini tamamlayabilir.
Yetki belgesi olmayan bir müteahhitle başlanılan yapının ruhsatı iptal edilir ve yapı mühürlenir.
Bu düzenlemeler, yapı müteahhidinin mevzuata uygun çalışmasını ve güvenlik standartlarına uyumunu sağlamak amacıyla uygulanır.
Müelliflik- Fenni Mesuliyet
🛠️ Proje ve İnşaat Denetimi:
Mimarlık, mühendislik ve planlama hizmetlerine ilişkin harita, plan, etüt, proje ve eklerinin hazırlanması, ilgili mevzuata uygun olarak gerçekleştirilmelidir. Yapıda inşaat ve tesisat işleri ile kullanılan malzemelerin denetimi, uzmanlık alanlarına sahip fenni mesuller tarafından üstlenilmelidir.
📝 Sorumluluk:
Fenni mesuller, yetki belgesi olmayan ustaların çalıştırılması veya şantiye şefliği bulundurulmaması gibi durumları altı iş günü içinde ilgili idareye yazılı olarak bildirmelidir.
- Müelliflerin, fenni mesul mimar ve mühendislerin, yapı müteahhitlerinin, şantiye şefi mimar ve mühendislerin, imar mevzuatına aykırı fiillerinden dolayı verilen cezalar ve mahkeme kararları ilgili meslek odasına ve Bakanlığa bildirilir. Bu kişiler, ceza süresi içinde yeni bir iş üstlenemez.
İnşaat ve Tamiratla İlgili Tedbirler
🚧 Güvenlik Önlemleri:
İnşaat ve tamirat sırasında, yol ve yaya kaldırımlarının işgal edilmemesi, yeraltı ve yerüstü tesislerine zarar verilmemesi gerekir. Ayrıca, yapı önünün tehlikesiz hale getirilmesi ve geceleri aydınlatılması zorunludur.
Yaya Güvenliği:
Yol kenarında yapılan yapılar için, zaruri hallerde yaya kaldırımlarının bir kısmı işgal edilebilir ancak yayalar için uygun geçiş sağlanmalıdır.
Zemin katlarda, yayaya açık ön bahçelerin bulunması ve tehlike oluşturacak duvar ve maniaların yapılmaması gerekmektedir. Merdivenler için rıht yüksekliği 0.15 metreden fazla olamaz.
Kapıcı Daireleri ve Sığınaklar
Kapıcı Daireleri:
Kapıcı daireleri, yönetmelikte belirtilen şart ve ölçülere uygun olarak yapılmalıdır. Bu daireler ana bina içinde veya bahçede, brüt 40 metrekareyi geçmemek şartıyla yapılabilir. Diğer müstahdemler için de aynı şartlar aranır.
Otopark İhtiyacı:
İmar planlarına göre, planlanan yerlerin ihtiyaçlarına uygun otopark alanları ayrılmalıdır. Otopark yeri tahsis edilmeden yapı izni verilmez ve otopark tesis edilmedikçe kullanma izni verilmez.
Otoparkın Kullanımı:
Kullanma izni alındıktan sonra otopark yeri başka maksatlara tahsis edilemez. Aykırılık tespit edilirse, mülk sahibi tebligat üzerine üç ay içinde düzeltme yapmalıdır.
🏚️ Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapılar:
Belediyeler veya valilikler, yıkılacak derecede tehlikeli yapıların sahiplerine tehlike derecesine göre on gün içinde tebligat yapar. Yapı sahibi, tehlikeyi ortadan kaldırmazsa, bu iş belediye veya valilik tarafından yapılır ve masrafı %20 fazlasıyla yapı sahibinden tahsil edilir.
Temizlik ve Güvenlik:
Arsalar, evler ve diğer yerlerde sağlık, estetik veya trafik açısından mahzur oluşturan enkaz, birikinti, gürültü ve duman gibi unsurların temizlenmesi gereklidir. Özel mecra, lağım, çukur, kuyu, mağara gibi tehlikeli yapılar için gerekli önlemler alınmalıdır.
Arsaların Yola Bakan Yüzleri- Kapama Yükümlülüğü
Belediyeler veya valilikler, yola bakan yüzleri mahzurlu olan veya binasız arsaların kapatılmasını talep edebilir. Gayrimenkul sahipleri, verilen süre içinde bu yerleri kapatmakla yükümlüdür.
Yaptırımlar
İmar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallerin tespit edilmesi durumunda, bu fiillerin tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde idari müeyyideler uygulanır.
Ruhsat alınmaksızın veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere veya imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapıların sahiplerine, yapı müteahhitlerine veya aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere idari para cezaları uygulanır.
Bakanlıkça belirlenen yapı sınıflarına göre, mevzuata aykırılığın her bir metrekaresi için belirli miktarlarda ceza verilir.
Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi:
İmar mevzuatına aykırı davranan yapı veya parsel sahiplerine, harita, plan, etüt ve proje müelliflerine, fenni mesullere, yapı müteahhitlerine ve şantiye şeflerinepara cezası verilir.
Yapıların Güvenlik Açısından Teftişi:
Plan ve mevzuata uygun olmakla beraber mevcut haliyle veya öngörülen bir afet tehlikesi karşısında can ve mal emniyetini tehdit ettiği tespit edilen yapılara, ilgili idarenin yazılı ikazına rağmen takviye yapılmayan veya yapıları yıkmayan yapı sahiplerine para cezası verilir.
Köy Yerleşim Alanlarında İnşaat:
Köy yerleşme alanı sınırları içinde, muhtarlık izni olmaksızın konut ve tarım yapıları inşa edenlere idari para cezası verilir. Diğer aykırılıklar için verilecek ceza, toplam cezanın beşte biri olarak uygulanır.
Yazılı bilgiler güncellenen mevzuatlar çerçevesinde değişebilir, somut olaya göre değerlendirilmesi gereken başkaca koşullar bulunabilir. Değişen koşullar ve davaların kendine özgü durumlarının bulunması sebebiyle hukuki uyuşmazlıklar için profesyonel bir destek alınmasını öneriyoruz. Davanızla ilgili hukuki sürecin yürütülmesi için avukatlık hizmetimize başvurabilirsiniz.
Yazılı bilgiler sebebiyle herhangi bir sorumluluk kabul edilmemektedir.
